❗ КС РФ решил, как начислять НДФЛ при обмене недвижимостью

Налог при мене нужно удерживать с разницы в кадастровой или рыночной стоимости между объектами. Такое правило будет действовать до тех пор, пока в законодательстве не будет отдельного положения для НДФЛ при мене недвижимости.

Конституционный суд опубликовал постановление № 1-П от 15.01.2026, по которому при мене недвижимости налог должен удерживаться с разницы в стоимости. Если кадастровая стоимость не определена, нужно применять рыночную оценку.

До этого решения НК не регулировал налогообложение доходов от мены в сделках с недвижимостью. Договор мены отличается от купли-продажи, поэтому начислять НДФЛ при такой сделке считается неправомерным.

Пока в законодательстве не появятся конкретные положения, суд разрешил применять постановление, по которому при совершении мены объектов недвижимости НДФЛ будут взимать с разницы в стоимости.

«НДФЛ взимается в случае опровержения эквивалентности совершенной мены, а именно установления отсутствия разумных, в том числе внеэкономических, мотивов для ее совершения при существенном превышении кадастровой стоимости полученного в результате мены недвижимого имущества над кадастровой стоимостью отчужденного недвижимого имущества», — сказано в постановлении.

Поводом для такого решения стало дело Любови Селюковой, которой начислили земельный налог на ранее принадлежащий ей участок кадастровой стоимостью 3 млн рублей. Собственница обменяла его на землю той же категории, но с меньшей стоимостью по кадастру — 421 969 рублей. Налоговики начислили НДФЛ в размере 138 794 рубля, то есть на объект кадастровой стоимостью около 3 млн с применением понижающего коэффициента 0,7.

Суды всех инстанций поддержание решение ФНС, ссылаясь на нормы о налогообложении дохода как от продажи недвижимости.